Fiz obras sem projeto e adicionei um quarto. Agora tenho um T3?
É comum os proprietários realizarem obras para melhorar o conforto e funcionalidade da sua casa. Algumas dessas alterações podem incluir a criação de novas divisões, como um quarto extra. No entanto, se estas modificações não foram submetidas a aprovação na Câmara Municipal e a documentação atualizada, o que está na documentação inicial continua a ser o que conta – independentemente das mudanças feitas no imóvel.
Se fez obras e quer vender a casa como um T3, saiba que o mercado imobiliário e a lei não funcionam assim. Vamos explicar o que acontece nestes casos e quais as implicações de não submeter um projeto à Câmara Municipal e atualizar a documentação.
A diferença entre a realidade e a documentação.
Quando um imóvel é construído ou remodelado, qualquer alteração estrutural precisa de um projeto aprovado pela Câmara Municipal. Se não houve essa submissão e aprovação, o imóvel mantém-se oficialmente como está nos documentos, mesmo que, na prática, tenha mais uma divisão. Isso significa que:
- Para efeitos bancários, o imóvel será avaliado como o que está registado e não pelo que realmente existe.
- Para a escritura, a casa continua a ser classificada como no projeto original.
- Para os impostos, a Autoridade Tributária cobra o IMI com base na documentação aprovada.
Ou seja, o que conta é legalmente o que está nos documentos e não o que encontramos na realidade.
O problema de vender um imóvel com mais quartos do que os registados.
Muitas vezes, quando chega o momento de vender, o proprietário quer anunciar o imóvel como um T3, porque fez obras e adicionou um quarto. Mas será que pode fazê-lo?
A resposta curta é não. Se a casa está registada como T2, deve ser promovida como um T2, independentemente das modificações feitas. Algumas mediadoras aceitam divulgar como T3, mas isto pode enganar os compradores e trazer problemas no momento da venda.
Na Vetor Sucesso, seguimos sempre as regras e promovemos os imóveis como estão na documentação oficial. Em alguns casos, pode-se utilizar um termo como “T2+1”, para indicar uma divisão adicional sem comprometer a transparência da informação.
O que é necessário para um quarto ser considerado um quarto?
Para um espaço ser oficialmente considerado um quarto, é necessário cumprir alguns requisitos legais e técnicos, tais como:
- Ter uma área útil não inferior a 10 m², no caso de um quarto de casal;
- Ter uma porta ou janela envidraçada para o exterior para garantir ventilação e iluminação natural;
- Ter o pé direito igual ou superior a 240 m².
- Respeitar as normas do licenciamento urbano definidas pela Câmara Municipal.
Muitas vezes, os proprietários simplesmente dividem uma sala grande em dois espaços menores e assumem que isso significa que ganharam um quarto extra. Mas se a divisão não cumprir os requisitos legais, não pode ser reconhecida como um quarto real.
O que fazer se a sua casa tem mais divisões do que as registadas?
Se fez alterações estruturais e quer garantir que tudo está na legalidade, pode seguir estes passos:
Consultar um arquiteto e/ ou engenheiro – Um profissional pode analisar se as alterações cumprem os requisitos legais.
Submeter um novo projeto à Câmara Municipal – Dependendo da obra, pode ser necessário um pedido de licenciamento ou uma comunicação prévia.
Atualizar a documentação do imóvel – Se a Câmara aprovar as alterações, deve solicitar a retificação na Conservatória do Registo Predial e nas Finanças.
Nos imóveis mais antigos é comum encontrarmos a documentação atualizada de acordo com a realidade, mas o projeto aprovado junto da Câmara Municipal não conter todas as divisões que existem na realidade. Provavelmente conseguirá vender a sua casa tal como está, no entanto, tem o dever moral e ético de informar os compradores desta situação.
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Modificar um imóvel sem projeto aprovado pode criar uma discrepância entre a realidade e a documentação. Se pensa vender, lembre-se de que o que conta é legalmente o que está nos documentos, e não o feito na prática.
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Vetor Sucesso
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